基准地价的评价步骤谢谢~-学生作业帮-兵器谱
兵器谱——汇集古今中外经典兵器
学生作业帮

基准地价的评价步骤谢谢~

来源:学生作业帮 编辑:作业帮 时间:2019/04/18 18:23:01

基准地价的评价步骤
谢谢~

城市基准地价评估
  城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格.
  城市基准地价评估的方法和步骤一般是:
  (1)确定基准地价评估的区域范围.这是以一个具体城市为对象,确定其基准地价评估的区域范围,例如是该城市的整个行政区域,还是规划区、市区或建成区等.评估的区域范围大小,主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定.
  (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等.其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等.
  (3)划分地价区段.所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域.一个地价区段可视为一个地价“均质”区域.通常可将土地划分为3类地价区段:①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段.划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究,将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段.各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准,但商业路线价区段应以标准深度为分界线.
  (4)抽查评估标准宗地的价格.这是在划分出的各地价区段内,选择数宗具有代表性的宗地,再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等,运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值,通常应求出单价或楼面地价.
  (5)计算区段地价.区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平.区段地价的计算,是分别以一个地价区段为范围,求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数.计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价.
  (6)确定基准地价.在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价.在确定基准地价时,应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序),再把握其间的地价高低层次,以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价.
  (7)提出基准地价应用的建议和技术.包括该基准地价的作用,将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数,例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数.
  9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
  宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格.土地的一定权益,有出让
  土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用
  权、有租约限制的土地使用权,等等.
  宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估:
  (1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估.但是,宗地的类
  型和估价目的不同,具体适用的估价方法可能不完全相同.拿宗地的类型来说,待
  开发土地,如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等,适用假设开发法估价;经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地,开山造地,征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地,适用成本法估价;已有建筑物的宗地,例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地,适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价;而不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可以找到较多的交易实例,均适用市场法估价.
  (2)在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估.这种方法具体可称为基准地价修正法.该方法可定义为:在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法.
  运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行:①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格.
  进行交易日期调整,是将基准地价在其基准日期时的值,调整为估价时点时的值.此处的交易日期调整的方法,与市场法中的交易日期调整的方法相同.
  进行土地状况调整,是将估价对象宗地的状况,与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较,将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格.此处的土地状况调整的内容和方法,与市场法中的房地产状况调整的内容和方法类似.
  由于在不同城市,基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同,具体调整的内容和方法也不完全相同.基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同,有基准地价是熟地价还是生地价,尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费;是土地级别的基准地价,还是区片价的基准地价或路线价的基准地价;是用土地单价表示的,还是用楼面地价表示的;对应的用途、容积率和土地使用年限等,如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限, 或是统一为某个固定年限,如50年,等等.

  • 维罗妮卡决定去死
  • 美军首次允许女性进入一线地面战斗部队
  • 203炮的精度和155炮的精度比较哪个好
  • 203炮的精度和155炮的精度比较哪个好
  • 提出一个疑问,35真的不刷漆吗?
  • 安倍亲笔信仍未递交出去 韩媒称特使外
  • 台湾“中华保钓协会”搭乘“全家福”号
  • 北京一对母子家中死亡两年后被发现 遗
  • 一大早和人扛上了,为了很幼稚的问题!
  • 歼15月均飞行架次创试飞纪录 获解放
  • 写写逝去的帝国吧!
  • 小白求教
  • 关于在校大学生入伍问题(版主留情)
  • 越南或已购俄伊斯坎德尔导弹
  • 中国游客在韩采购方便面锅 分析称受韩
  • 山口君宣布:中国方面告诉我,25号在
  • 拿一部不存在的电影让路人来评价!结果
  • 为啥黑丝滴白菊花总是爱全扩张呢?
  • 请问窗户防盗器用什么样的好?
  • 重大消息:翔龙试飞成功
  • 请问下中级奇遇包那时才能解决啊
  • 我最敬佩的人 科学家 作文400字
  • 我最敬佩的一位科学家作文200字
  • 水泵盘根漏水,就是压的冒烟了,水泵开10秒左右停了也是漏的特别快,是新泵,会是什么毛病?(重新压过盘根,也不行)即使有时候盘根漏水少的时候 水泵也不上水,大概几秒的工夫 就不上水了
  • 要怎么算
  • 中国还有没被污染的河流吗?
  • 一只船发生漏水事故,如果使用3架抽水机抽水,36分钟后抽完;如果使用5架抽水机抽水,20分钟后抽完.现12分钟内要抽完水,需要抽水机多少架?
  • 这个怎么算?
  • 请问这个怎么算
  • 水泵的吸水高度是有限的和大气压有关吗
  • 请问单相清水泵电容的计算方式!依稀记得是电流*功率因数再*什么的
  • 如何计算一块强磁铁的吸力有多广譬如说我有一块强磁,知道大小尺寸,我怎么才能知道这块磁铁的吸力范围,如果我要吸20cm以内的东西,要多大面积的磁铁~
  • 管中泵 怎么计算
  • 怎样让磁铁更加有吸力
  • 我敬佩的一个人 写法或作文 如题!作文写法都可以!
  • 这个是怎么计算出来的?比如4000kVA和3150kVA两台并列运行的变压器.经过对两台变压器运行情况进行计算,并列运行一年后,节约电能10.2万Kwh
  • 这题怎么计算
  • 下列物质中,化学式不同的是A.水和冰 B.氧气和臭氧C.金刚石和石墨 C.红磷和白磷
  • 关于磁铁吸力的几个专业问题1.淘宝网上卖的那种钕铁硼磁铁20mm直径,2mm厚度的理论吸引力和实际吸引力是多大(据卖家说吸力是600g),这个东西的吸力和自身重量成正比还是和什么有关系?2.
  • 如何提高磁石的吸力
  • 增压泵一直打压,压力容器出口关闭,压力会一直上升吗?
  • 我最敬佩的科学家 作文(400字快
  • 兵器谱,汇集天下名器。查啊作业帮整容说文库