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福布斯:高密度城市规划将威胁美国的未来

浏览:0 发布:2019/05/23 13:04


在大学教授、政府规划局以及主流学者看来,最好的城市无疑是人口最密集的城市。这一观点也得到了大量有政治关系的开发商支持,他们在美国人涌入日渐狭小的城市空间的过程中看到了巨大的利益,而且此种暴利常常是由纳税人贴补的。

近期,人口密集城市的倡导者还援引了有关地理变量对社会流动影响的一份广受讨论的研究,认为该研究告诉我们,生活在人口与设施高度分散化的城市里会损害孩子们一生的前途。“蔓延铺展的城市规划的可能正在扼杀霍瑞修·爱尔杰(Horatio Alger)们。”美国经济学家、《纽约时报》(New York Times)专栏作家保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)反讽道(霍瑞修·爱尔杰是19世纪美国作家,以描写白手起家、脱贫致富的故事而著称,故通常被与这些概念相联系——译注)。

然而,实际上研究发现向上流动率最高的不是那些人口密集城市;而是像盐湖城等相对扩散化的城市,以及美国大平原上的小城市,如北达科他州的俾斯麦、南达科他州的杨克顿和得克萨斯州的佩克斯,这些地方从下到上的社会流动率是纽约市的一倍多。我们不该忘记加利福尼亚州贝克尔斯菲市的成功,加州大学城市规划专业的教授大卫·金(David King)戏谑地将这座城市称为“无序扩张的典范”。人口学家温德尔·考克斯(Wendell Cox)指出,这份研究并不是对大城市的称颂,恰恰相反,它显示人口数量在10万以下的通勤区(类似于大都市区)——自然倾向于向外扩展的较小规模城市——平均下来收入上升的比例最高。

“无序扩张”并没有如克鲁格曼在《纽约时报》专栏中所写的那样毁掉底特律,这座城市在很大程度上是咎由自取的。另一位持类似观点的批评家、历史学家史蒂文·康恩(Steven Conn),将这座城市的问题归咎于汽车工业,也许他没有认识到:没有汽车工业,底特律将像德卢斯一样,不过是个位置更靠南的港口城市而已。

人口密集自然是好的,这一观点至少存在三大问题。首当其冲的是,人口普查和调查数据显示,如果能够避免的话,大多数人不愿意人挤人地生活。其次,大多数具有吸引力的人口密度最高的地区也有着相对于收入而言不可企及的高房价以及极低的住房拥有率。第三,也许也是最重要的,人口密集的地方往往被视为不适宜养家糊口。简言之,人口密集的地区未来很可能基本上没有小孩。

让我们先来看看一些问题,这些问题人口密集型城市的倡导者几乎没人会考虑:人们想要什么,以及如果可以选择的话他们会选择什么。据2011年由全美地产经纪商协会委托开展的一项研究显示,八成的购房者更喜欢独栋式房住宅。这一偏好从过去十年里美国独栋住宅项目一枝独秀中就可见一斑:2000至2010年间,独立式住宅占到了美国非空置住房存量净增长的83%。过去十年里,独栋式住宅在所有住宅类型中的占比,较上世纪六七十年代以及八十年代提高了两成以上。

与传统看法相反,这一模式不可能终结,除非出现长期经济衰退或者政府调控法令。随着家庭数量再次开始增长以及出生率升高,独栋式住宅将再次引领楼市增长。

独栋式住宅的购买者未必就要过上远郊生活,甚至于为柴米油盐精打细算。在很多情况下,离工作和便利设施最近的最好独栋住宅区都价格辣手——想想洛杉矶地区的比佛利山庄或者好莱坞,华盛顿特区附近的贝塞斯达,或者芝加哥北郊的埃文斯顿。人们进一步向城外搬,是为了买得起比公寓更好的房子。

最近一次十年人口普查显示,毫无疑问,人们倾向于搬向城市周边。仅有6%的美国人生活在人口密度超过每平方英里10,000人的地方,在2000到2010年期间,人口增长最快的中心城市——如罗利、夏洛特和奥斯汀——其平均人口密度不到纽约、芝加哥或洛杉矶等密集城市的三分之一。

总的说来,美国国内移民倾向于搬离这些人口更稠密的大都市区。在2000到2010年期间,逃离纽约的净人口为190万,离开洛杉矶的有130万,离开旧金山的有34万,而离开圣何塞和波士顿的有23万。相比之下,过去十年来以及自2010年以来,一些迁入人口最多的城市都是相对比较扩散的城市,其中包括休斯顿、达拉斯、沃斯堡、坦帕-圣彼得堡和纳什维尔。

我们对人口密度的认知常常被媒体报道所扭曲,这些报道往往围绕着城市的中心。诚然,许多市区经历了令人印象深刻的人口增长,但是在2000到2010年期间美国人口增长了2,700万,市区增长仅占了不到1%。实际上,美国所有的人口净增长都出现在人口密度低于每平方英里2,500人的县。在美国,人口密度低于每平方英里500人的县与人口密度高达每平方英里10,000人甚至更高的县相比,前者增加的总人口是后者的30倍以上。

一些人口稠密城市的近郊可能也不甘落后,正如人口密集型城市的倡导者所常常强调的一样,但是它们的蓬勃发展只出现于一些价格相对合理并且经济表现强劲的地区。休斯顿被认为是美国最具经济活力的大都会区,2012年休斯顿的房屋销售80%以上都集中在八号环城高速公路(Beltway 8)以外区域,也就是该城市的二环之外。而该城市的内环地区,610环形公路以里,也经历了令人印象深刻的复苏,但去年休斯顿内环的房屋销售仅占到该市的6%。

很明显,价格适中、适合家庭生活的城市和那些与之截然相反的城市,两者间的差距不断拉大。直到上世纪七十年代,实际上在美国所有大都市区中,一套中等价位的房子大致相当于三年的家庭中位收入。后来,这一平衡被打破了:一些州强行推出了“巧妙的”土地使用政策——意图限制甚或禁止在郊区建造房屋,并且征收巨额的城市基础设施建设与受益费(impact fees),一些市场上还出现了大规模的投机行为。

因此,人口密集型城市的倡导者所钟爱的许多大都会区,如纽约和旧金山,现在房价远远超过了家庭中位收入的6倍或者7倍;如果当前的趋势继续,房价收入比可能会高达10倍,就像上次楼市繁荣时的情形一样。毫不奇怪,这些地方的住房拥有率都低于全美平均水平。例如,在纽约和洛杉矶,住房拥有率是全美平均水平(65%)的一半或者更低。在工薪阶层及少数族裔家庭中尤为如是。亚特兰大市非洲裔美国人的住房拥有率比圣何塞和洛杉矶高近40%,比波士顿、旧金山以及波特兰高近50%,而比纽约高近60%。

所有这些因素对一个群体尤其重要,那就是家庭。许多当代城市理论都停留在削弱家庭关系的想法之上:结婚率和出生率下降将降低对低密度住宅的兴趣。家庭不是高密度住宅的主要市场;带着孩子的夫妇仅占公寓住户的10%,不到整体人口中该比例的一半。

家庭还通常定居在城市中人口密度更低的区域,城郊或远郊地区;带小孩的家庭居住率最低的包括人口密集城市的抢手住所,如纽约(尤其是曼哈顿),以及芝加哥、旧金山和西雅图。相比之下,儿童人口增长最强劲的大都市区——罗利、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、休斯顿、俄克拉荷马市——人口密度更低而且城市核心也小得多。

家庭纷纷逃离人阔稠密的地区不是美国所独有的现象。东京、伦敦和多伦多的郊区,有带小孩的家庭居住率也远高于它们各自的内环地区。东亚人口超级稠密的城市——香港、新加坡和首尔——都在世界生育率最低之列。现在,东京和首尔的生育率在1左右,而上海的生育率已经降至0.7,在有史以来生育率最低的城市之列,远低于中国“独生子女”政策的强制性要求,而且仅相当于当前人口更替所需生育率的三分之一。

有人认为奥巴马政府正合谋将美国城市变成高楼大厦林立的水泥森林。但是早在奥巴马之前就有了一个支持强行增加城市人口密度的联盟,该联盟由环保人士、城市规划者、建筑师、开发商以及土地投机者组成。他们通过兜售人口密集型城市是“抵制气候变化的抗生素”而获得了支持——抗生素之说出自身为城市规划者同时也是建筑师的彼得·卡尔索普(Peter Calthorpe)之口,不过该说法本身值得怀疑。

我们需要将人口密集型城市的规划政策赶下至善至美的神坛。这些政策可能不会伤及像我一样上了年纪的美国人,他们几十年前就买好了房子,但会让已经处境艰难的年轻人背负沉重的负担。面向多元化的住房选择是一种负责任但又主要基于市场的方法。除非致密化的推动力量有所放松以有利于上述方法,否则我们的孩子将像东亚国家的年轻人一样,眼见着房屋价格越来越高而拥有住房的机会越来越少,这样的环境非常不利于组建家庭。尽管建设人口密集型城市的政策有其进步之处,但将使更多美国人变得更不幸福,更少组建家庭,而且很有可能更加穷困。

  译 徐笑音 校 丁盈幸
http://www.forbeschina.com/review/201308/0027710_all.shtml
在大学教授、政府规划局以及主流学者看来,最好的城市无疑是人口最密集的城市。这一观点也得到了大量有政治关系的开发商支持,他们在美国人涌入日渐狭小的城市空间的过程中看到了巨大的利益,而且此种暴利常常是由纳税人贴补的。

近期,人口密集城市的倡导者还援引了有关地理变量对社会流动影响的一份广受讨论的研究,认为该研究告诉我们,生活在人口与设施高度分散化的城市里会损害孩子们一生的前途。“蔓延铺展的城市规划的可能正在扼杀霍瑞修·爱尔杰(Horatio Alger)们。”美国经济学家、《纽约时报》(New York Times)专栏作家保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)反讽道(霍瑞修·爱尔杰是19世纪美国作家,以描写白手起家、脱贫致富的故事而著称,故通常被与这些概念相联系——译注)。

然而,实际上研究发现向上流动率最高的不是那些人口密集城市;而是像盐湖城等相对扩散化的城市,以及美国大平原上的小城市,如北达科他州的俾斯麦、南达科他州的杨克顿和得克萨斯州的佩克斯,这些地方从下到上的社会流动率是纽约市的一倍多。我们不该忘记加利福尼亚州贝克尔斯菲市的成功,加州大学城市规划专业的教授大卫·金(David King)戏谑地将这座城市称为“无序扩张的典范”。人口学家温德尔·考克斯(Wendell Cox)指出,这份研究并不是对大城市的称颂,恰恰相反,它显示人口数量在10万以下的通勤区(类似于大都市区)——自然倾向于向外扩展的较小规模城市——平均下来收入上升的比例最高。

“无序扩张”并没有如克鲁格曼在《纽约时报》专栏中所写的那样毁掉底特律,这座城市在很大程度上是咎由自取的。另一位持类似观点的批评家、历史学家史蒂文·康恩(Steven Conn),将这座城市的问题归咎于汽车工业,也许他没有认识到:没有汽车工业,底特律将像德卢斯一样,不过是个位置更靠南的港口城市而已。

人口密集自然是好的,这一观点至少存在三大问题。首当其冲的是,人口普查和调查数据显示,如果能够避免的话,大多数人不愿意人挤人地生活。其次,大多数具有吸引力的人口密度最高的地区也有着相对于收入而言不可企及的高房价以及极低的住房拥有率。第三,也许也是最重要的,人口密集的地方往往被视为不适宜养家糊口。简言之,人口密集的地区未来很可能基本上没有小孩。

让我们先来看看一些问题,这些问题人口密集型城市的倡导者几乎没人会考虑:人们想要什么,以及如果可以选择的话他们会选择什么。据2011年由全美地产经纪商协会委托开展的一项研究显示,八成的购房者更喜欢独栋式房住宅。这一偏好从过去十年里美国独栋住宅项目一枝独秀中就可见一斑:2000至2010年间,独立式住宅占到了美国非空置住房存量净增长的83%。过去十年里,独栋式住宅在所有住宅类型中的占比,较上世纪六七十年代以及八十年代提高了两成以上。

与传统看法相反,这一模式不可能终结,除非出现长期经济衰退或者政府调控法令。随着家庭数量再次开始增长以及出生率升高,独栋式住宅将再次引领楼市增长。

独栋式住宅的购买者未必就要过上远郊生活,甚至于为柴米油盐精打细算。在很多情况下,离工作和便利设施最近的最好独栋住宅区都价格辣手——想想洛杉矶地区的比佛利山庄或者好莱坞,华盛顿特区附近的贝塞斯达,或者芝加哥北郊的埃文斯顿。人们进一步向城外搬,是为了买得起比公寓更好的房子。

最近一次十年人口普查显示,毫无疑问,人们倾向于搬向城市周边。仅有6%的美国人生活在人口密度超过每平方英里10,000人的地方,在2000到2010年期间,人口增长最快的中心城市——如罗利、夏洛特和奥斯汀——其平均人口密度不到纽约、芝加哥或洛杉矶等密集城市的三分之一。

总的说来,美国国内移民倾向于搬离这些人口更稠密的大都市区。在2000到2010年期间,逃离纽约的净人口为190万,离开洛杉矶的有130万,离开旧金山的有34万,而离开圣何塞和波士顿的有23万。相比之下,过去十年来以及自2010年以来,一些迁入人口最多的城市都是相对比较扩散的城市,其中包括休斯顿、达拉斯、沃斯堡、坦帕-圣彼得堡和纳什维尔。

我们对人口密度的认知常常被媒体报道所扭曲,这些报道往往围绕着城市的中心。诚然,许多市区经历了令人印象深刻的人口增长,但是在2000到2010年期间美国人口增长了2,700万,市区增长仅占了不到1%。实际上,美国所有的人口净增长都出现在人口密度低于每平方英里2,500人的县。在美国,人口密度低于每平方英里500人的县与人口密度高达每平方英里10,000人甚至更高的县相比,前者增加的总人口是后者的30倍以上。

一些人口稠密城市的近郊可能也不甘落后,正如人口密集型城市的倡导者所常常强调的一样,但是它们的蓬勃发展只出现于一些价格相对合理并且经济表现强劲的地区。休斯顿被认为是美国最具经济活力的大都会区,2012年休斯顿的房屋销售80%以上都集中在八号环城高速公路(Beltway 8)以外区域,也就是该城市的二环之外。而该城市的内环地区,610环形公路以里,也经历了令人印象深刻的复苏,但去年休斯顿内环的房屋销售仅占到该市的6%。

很明显,价格适中、适合家庭生活的城市和那些与之截然相反的城市,两者间的差距不断拉大。直到上世纪七十年代,实际上在美国所有大都市区中,一套中等价位的房子大致相当于三年的家庭中位收入。后来,这一平衡被打破了:一些州强行推出了“巧妙的”土地使用政策——意图限制甚或禁止在郊区建造房屋,并且征收巨额的城市基础设施建设与受益费(impact fees),一些市场上还出现了大规模的投机行为。

因此,人口密集型城市的倡导者所钟爱的许多大都会区,如纽约和旧金山,现在房价远远超过了家庭中位收入的6倍或者7倍;如果当前的趋势继续,房价收入比可能会高达10倍,就像上次楼市繁荣时的情形一样。毫不奇怪,这些地方的住房拥有率都低于全美平均水平。例如,在纽约和洛杉矶,住房拥有率是全美平均水平(65%)的一半或者更低。在工薪阶层及少数族裔家庭中尤为如是。亚特兰大市非洲裔美国人的住房拥有率比圣何塞和洛杉矶高近40%,比波士顿、旧金山以及波特兰高近50%,而比纽约高近60%。

所有这些因素对一个群体尤其重要,那就是家庭。许多当代城市理论都停留在削弱家庭关系的想法之上:结婚率和出生率下降将降低对低密度住宅的兴趣。家庭不是高密度住宅的主要市场;带着孩子的夫妇仅占公寓住户的10%,不到整体人口中该比例的一半。

家庭还通常定居在城市中人口密度更低的区域,城郊或远郊地区;带小孩的家庭居住率最低的包括人口密集城市的抢手住所,如纽约(尤其是曼哈顿),以及芝加哥、旧金山和西雅图。相比之下,儿童人口增长最强劲的大都市区——罗利、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、休斯顿、俄克拉荷马市——人口密度更低而且城市核心也小得多。

家庭纷纷逃离人阔稠密的地区不是美国所独有的现象。东京、伦敦和多伦多的郊区,有带小孩的家庭居住率也远高于它们各自的内环地区。东亚人口超级稠密的城市——香港、新加坡和首尔——都在世界生育率最低之列。现在,东京和首尔的生育率在1左右,而上海的生育率已经降至0.7,在有史以来生育率最低的城市之列,远低于中国“独生子女”政策的强制性要求,而且仅相当于当前人口更替所需生育率的三分之一。

有人认为奥巴马政府正合谋将美国城市变成高楼大厦林立的水泥森林。但是早在奥巴马之前就有了一个支持强行增加城市人口密度的联盟,该联盟由环保人士、城市规划者、建筑师、开发商以及土地投机者组成。他们通过兜售人口密集型城市是“抵制气候变化的抗生素”而获得了支持——抗生素之说出自身为城市规划者同时也是建筑师的彼得·卡尔索普(Peter Calthorpe)之口,不过该说法本身值得怀疑。

我们需要将人口密集型城市的规划政策赶下至善至美的神坛。这些政策可能不会伤及像我一样上了年纪的美国人,他们几十年前就买好了房子,但会让已经处境艰难的年轻人背负沉重的负担。面向多元化的住房选择是一种负责任但又主要基于市场的方法。除非致密化的推动力量有所放松以有利于上述方法,否则我们的孩子将像东亚国家的年轻人一样,眼见着房屋价格越来越高而拥有住房的机会越来越少,这样的环境非常不利于组建家庭。尽管建设人口密集型城市的政策有其进步之处,但将使更多美国人变得更不幸福,更少组建家庭,而且很有可能更加穷困。

  译 徐笑音 校 丁盈幸
http://www.forbeschina.com/review/201308/0027710_all.shtml
楼主大字报要被扣分的

中国楼价那么高是因为土地财政引起的,当然这个也跟各种资源集中在市中心有关
不要怕  有后来人 。  中国正在城市化。 而且还在逼迫农民进城。然后进城的农民就靠拆迁费打麻将。输完了就堵路向政府要钱。

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